Question 1

Was ist eine Immobilienbewertung?

Accepted Answer

Eine Immobilienbewertung ermittelt den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie auf Basis von Lage, Zustand, Ausstattung und vergleichbaren Verkäufen. Je nach Zweck erfolgt die Bewertung als kompakte Markteinschätzung oder als vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Question 2

Welche Gutachtenarten gibt es?

Accepted Answer

Wir unterscheiden zwischen der Immobilienbewertung (kompakt, für private Entscheidungen), dem Verkehrswertgutachten (vollständig, gerichtsfest nach § 194 BauGB), dem Kurzgutachten (Zusammenfassung für Banken und Makler) und dem Restnutzungsdauer-Gutachten (für steuerliche Abschreibungsoptimierung).

Question 3

Wie läuft eine Bewertung ab?

Accepted Answer

Zunächst besprechen wir Ihr Anliegen kostenlos per Telefon oder E-Mail. Dann vereinbaren wir einen Ortstermin, bei dem wir die Immobilie besichtigen und alle relevanten Daten aufnehmen. Anschließend werten wir Marktdaten und Unterlagen aus und erstellen das Gutachten — inklusive persönlicher Erläuterung des Ergebnisses.

Question 4

Sind Sie auch außerhalb von Düsseldorf tätig?

Accepted Answer

Ja. Unser Schwerpunkt liegt in Düsseldorf und der Metropolregion Rhein-Ruhr, wir arbeiten aber in ganz NRW und auf Anfrage auch bundesweit. Durch unser Partnernetzwerk stellen wir auch überregional eine qualifizierte Bearbeitung sicher.

Question 5

Muss ich beim Ortstermin persönlich anwesend sein?

Accepted Answer

Das ist nicht zwingend erforderlich, aber empfehlenswert. Wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können, genügt es, uns Zugang zur Immobilie zu ermöglichen — zum Beispiel über eine bevollmächtigte Person oder den Hausverwalter.

Question 6

Unterliegen meine Daten der Verschwiegenheitspflicht?

Accepted Answer

Selbstverständlich. Als Sachverständiger bin ich zur Verschwiegenheit verpflichtet. Alle Informationen und Unterlagen, die Sie uns übermitteln, werden ausschließlich zur Erstellung des Gutachtens genutzt und nicht an Dritte weitergegeben.

Question 7

Was ist der Unterschied zwischen einem Gutachter und einem Makler?

Accepted Answer

Ein Immobiliengutachter ist ein unabhängiger, zertifizierter Sachverständiger ohne finanzielles Interesse am Ergebnis — er ermittelt den Marktwert objektiv nach normierten Verfahren. Ein Makler vertritt hingegen die Verkäufer- oder Käuferseite und hat ein wirtschaftliches Interesse an einem möglichst hohen Verkaufspreis.

Question 8

Was ist die ImmoWertV 2021?

Accepted Answer

Die Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV) ist die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung von Grundstücken in Deutschland. Sie legt die anerkannten Verfahren (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert) sowie Mindestanforderungen an Gutachten fest. Alle unsere Gutachten entsprechen der ImmoWertV 2021.

Question 9

Was ist ein Bodenwert und warum ist er wichtig?

Accepted Answer

Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks ohne die darauf errichteten Gebäude. Er wird von Gutachterausschüssen anhand von Bodenrichtwerten ermittelt und ist eine Grundlage für das Sachwert- und Ertragswertverfahren. Bei Abrissgrundstücken oder Neubauprojekten ist der Bodenwert oft der entscheidende Wertfaktor.

Question 10

Ist eine Fernbewertung ohne Ortstermin möglich?

Accepted Answer

Eine vollständige Verkehrswertermittlung erfordert immer einen Ortstermin. Für eine erste Orientierung oder interne Zwecke können wir auf Basis von Unterlagen und Bildmaterial jedoch eine schriftliche Kurzeinschätzung vornehmen. Diese ersetzt kein Gutachten, gibt aber eine fundierte erste Richtung.

Question 11

Was bedeutet "gerichtsfest" bei einem Gutachten?

Accepted Answer

Gerichtsfest bedeutet, dass ein Gutachten methodisch, formal und inhaltlich den Anforderungen entspricht, die ein Gericht an ein Beweismittel stellt. Das setzt voraus, dass der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt oder entsprechend zertifiziert ist, das Gutachten nach ImmoWertV erstellt wurde und alle wertrelevanten Faktoren nachvollziehbar begründet sind.

Question 12

Kann ich das Gutachten für mehrere Zwecke nutzen?

Accepted Answer

Ja. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB wird sowohl vom Finanzamt als auch von Gerichten, Banken und Notaren anerkannt. Sie können dasselbe Gutachten also für Erbschaftsteuer, Scheidungsauseinandersetzung und Bankfinanzierung nutzen — ohne ein neues in Auftrag geben zu müssen.

Question 13

Wie aktuell muss ein Gutachten sein?

Accepted Answer

Gutachten sind an den Wertermittlungsstichtag gebunden. Für die meisten behördlichen und gerichtlichen Zwecke wird ein Gutachten innerhalb von 6 bis 12 Monaten als aktuell anerkannt. Bei starken Marktveränderungen oder bei langen Verfahrensdauern kann eine Aktualisierung erforderlich werden.

Question 14

Erstellen Sie auch Gutachten für gewerbliche Immobilien?

Accepted Answer

Ja. Wir bewerten Büro- und Praxisgebäude, Lagerhallen, Einzelhandelsflächen, Produktionsstätten und gemischt genutzte Objekte. Für gewerbliche Immobilien wenden wir das Ertragswertverfahren an, das den nachhaltigen Mietertrag als Wertgrundlage nutzt.

Question 15

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Accepted Answer

Die Kosten richten sich nach Objekttyp, Größe und Komplexität. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus liegen die Kosten meist zwischen 1.500 € und 2.500 €. Sie erhalten von uns immer einen verbindlichen Festpreis vor Auftragserteilung — ohne versteckte Kosten oder Nachforderungen.

Question 16

Was kostet eine kompakte Immobilienbewertung?

Accepted Answer

Für eine marktgerechte Immobilienbewertung ohne Gerichtsfestigkeit rechnen Sie grob mit 500 € bis 900 €, je nach Objektart und Aufwand. Diese eignet sich gut für private Verkaufsentscheidungen, Schenkungen oder Finanzierungsgespräche.

Question 17

Welche Faktoren beeinflussen den Preis?

Accepted Answer

Ausschlaggebend sind: Objekttyp (EFH, ETW, MFH, Gewerbe), Wohn- bzw. Nutzfläche, Lage und Baujahr, Anzahl der Gebäude auf dem Grundstück, Komplexität (z. B. Denkmalschutz, Erbbaurecht, Sondernutzungsrechte) sowie die gewünschte Gutachtenform.

Question 18

Wann und wie muss ich das Honorar zahlen?

Accepted Answer

Das Honorar wird nach Fertigstellung des Gutachtens in Rechnung gestellt. Wir akzeptieren Überweisung sowie auf Anfrage andere Zahlungsarten. Eine Vorauszahlung wird nicht erhoben — Sie zahlen erst, wenn das Ergebnis vorliegt.

Question 19

Kann ein Kurzgutachten später zum Vollgutachten erweitert werden?

Accepted Answer

In vielen Fällen ja. Wenn sich nach einer kompakten Bewertung ein rechtlicher Bedarf ergibt — etwa für ein Nachlassverfahren oder eine Klage — lässt sich die Bewertung häufig zur gerichtsfesten Variante ausbauen. Der bereits geleistete Aufwand wird dabei angerechnet.

Question 20

Wer trägt die Gutachtenkosten bei einer Scheidung?

Accepted Answer

Bei einer einvernehmlichen Scheidung teilen die Parteien die Kosten häufig hälftig. Beauftragen beide Seiten eigene Gutachter, trägt jede Partei die eigenen Kosten. Im Streitfall entscheidet das Familiengericht über die Kostenverteilung. Ein gemeinsam beauftragtes neutrales Gutachten ist meist die günstigste Lösung.

Question 21

Kann ich die Gutachtenkosten von der Steuer absetzen?

Accepted Answer

Gutachtenkosten können in bestimmten Situationen steuerlich abgesetzt werden: Bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten, bei betrieblichen Liegenschaften als Betriebsausgaben, sowie im Rahmen von Erbschafts- oder Schenkungsteuerverfahren als Nachlassverbindlichkeit. Wir empfehlen, die steuerliche Behandlung mit Ihrem Steuerberater abzustimmen.

Question 22

Gibt es eine Expressbearbeitung bei dringenden Fällen?

Accepted Answer

Ja. Bei nachgewiesenem Bedarf — z. B. bevorstehende Gerichtsverhandlung, Notartermin oder behördliche Frist — ist in vielen Fällen eine beschleunigte Bearbeitung möglich. Sprechen Sie uns direkt an, damit wir gemeinsam eine Lösung finden.

Question 23

Ist die Ersteinschätzung wirklich kostenlos?

Accepted Answer

Ja. Das Erstgespräch per Telefon oder E-Mail ist für Sie vollkommen kostenlos und unverbindlich. Wir besprechen Ihr Anliegen, klären, welches Gutachten Sie benötigen, und unterbreiten Ihnen ein konkretes Festpreisangebot — ohne jede Verpflichtung zur Auftragserteilung.

Question 24

Gibt es einen Unterschied bei den Kosten für Düsseldorf vs. andere Städte?

Accepted Answer

Nein. Die Honorare richten sich nach Objektart und Gutachtenaufwand, nicht nach dem Standort. Die Anfahrt ist im Festpreis für unsere Hauptregion (Düsseldorf und Metropolregion NRW) enthalten. Bei entfernteren Standorten sprechen wir ggf. eine Reisekostenpauschale im Angebot offen aus.

Question 25

Werden Ihre Gutachten vom Finanzamt anerkannt?

Accepted Answer

Ja. Unsere Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB werden von Finanzämtern bundesweit anerkannt — insbesondere bei Erbschaft, Schenkung und der Berechnung von Grunderwerbsteuer oder Erbschaftsteuer. Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger erfüllen wir alle formalen Anforderungen der Finanzverwaltung.

Question 26

Wie lange ist ein Gutachten gültig?

Accepted Answer

Ein Gutachten ist an den Wertermittlungsstichtag gebunden. Als grober Richtwert gilt: Innerhalb von sechs bis zwölf Monaten nach Erstellung ist es für die meisten Zwecke noch verwendbar. Danach können Marktveränderungen eine Aktualisierung erforderlich machen — wir prüfen das gern im Einzelfall.

Question 27

Was bedeutet DEKRA-zertifiziert?

Accepted Answer

Die DEKRA-Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist eine akkreditierte Personenzertifizierung und gilt als Goldstandard in der Sachverständigenbranche. Sie bestätigt fachliche Kompetenz, methodisch einwandfreie Arbeitsweise und regelmäßige Rezertifizierung — unabhängig geprüft durch eine anerkannte Zertifizierungsstelle.

Question 28

Was bedeutet öffentlich bestellt und vereidigt?

Accepted Answer

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden von der IHK nach strengen Fachkriterien geprüft und zugelassen. Sie tragen eine besondere Verantwortung für die Richtigkeit ihrer Gutachten und sind zur persönlichen Auftragsbearbeitung verpflichtet. Gerichte und Behörden erkennen ihre Gutachten mit besonderer Beweiskraft an.

Question 29

Was ist der Unterschied zwischen Bewertung und Verkehrswertgutachten?

Accepted Answer

Die Immobilienbewertung ist eine kompakte Markteinschätzung — ideal für private Entscheidungen wie Verkauf, Schenkung oder Finanzierungsgespräche. Das Verkehrswertgutachten ist die vollständige, normkonforme Variante nach § 194 BauGB und ImmoWertV — Pflicht bei Erbschaft, Scheidung, Steuerverfahren und Gerichtsverfahren.

Question 30

Was ist § 194 BauGB genau?

Accepted Answer

§ 194 Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert (Marktwert) als den Preis, "der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Diese Definition ist die verbindliche Grundlage für alle unsere Gutachten.

Question 31

Was ist das Ertragswertverfahren?

Accepted Answer

Das Ertragswertverfahren wird bei Renditeobjekten wie Mietwohnhäusern, Büro- oder Einzelhandelsimmobilien eingesetzt. Es ermittelt den Wert auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit einem marktüblichen Liegenschaftszins. Das Ergebnis gibt Aufschluss darüber, welchen Preis ein rationaler Investor für das Objekt zahlen würde.

Question 32

Was ist das Sachwertverfahren?

Accepted Answer

Das Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie auf Basis des Bodenwerts plus der Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Altersabschreibung. Es wird eingesetzt, wenn vergleichbare Objekte fehlen oder kein Mietertrag vorhanden ist — typisch für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Das Verfahren ist in der ImmoWertV normiert.

Question 33

Was ist ein Gutachterausschuss?

Accepted Answer

Gutachterausschüsse sind unabhängige Einrichtungen der Kommunen, die Bodenrichtwerte, Vergleichswerte und Marktberichte für ihren Zuständigkeitsbereich veröffentlichen. Als Sachverständiger haben wir Zugriff auf diese Daten und nutzen sie als eine der Datengrundlagen für unsere Gutachten.

Question 34

Kann das Finanzamt meinen vom Gutachter festgestellten Wert ablehnen?

Accepted Answer

Das Finanzamt kann zunächst einen eigenen Wert nach dem BewG ansetzen. Als Steuerpflichtiger können Sie jedoch gemäß § 198 ErbStG durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten einen niedrigeren Wert nachweisen. Das Finanzamt ist dann verpflichtet, diesen niedrigeren Nachweiswert zu akzeptieren — vorausgesetzt, das Gutachten ist methodisch korrekt.

Question 35

Welche Unterlagen werden für die Bewertung benötigt?

Accepted Answer

Idealerweise: aktueller Grundbuchauszug, Lageplan, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Baupläne, bei Mietobjekten aktuelle Mietverträge. Was fehlt, können wir in vielen Fällen selbst beschaffen. Wir teilen Ihnen vorab genau mit, was wir brauchen.

Question 36

Was passiert, wenn Unterlagen fehlen oder nicht auffindbar sind?

Accepted Answer

Kein Grund zur Sorge. Fehlende Unterlagen wie Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte oder Baupläne können wir auf Wunsch bei den zuständigen Behörden anfordern. Für das Gutachten arbeiten wir mit dem aus, was vorhanden ist — und weisen offen aus, wenn Daten geschätzt werden mussten.

Question 37

Wie lange dauert es, bis ich das Gutachten erhalte?

Accepted Answer

Nach dem Ortstermin und vollständiger Unterlagenübergabe liefern wir das fertige Gutachten in der Regel innerhalb von 7 bis 14 Werktagen. In dringenden Fällen ist auf Anfrage auch eine Expressbearbeitung möglich — sprechen Sie uns einfach an.

Question 38

Warum ist ein Energieausweis wichtig?

Accepted Answer

Der Energieausweis ist beim Verkauf oder der Neuvermietung gesetzlich vorgeschrieben und beeinflusst den Wert der Immobilie erheblich. Bei der Wertermittlung fließt die Energieeffizienz in die Beurteilung des Gebäudezustands ein. Wenn kein Energieausweis vorliegt, können wir diesen als zugelassene Energieberater für Sie ausstellen.

Question 39

Wie weit im Voraus sollte ich einen Termin anfragen?

Accepted Answer

Für normale Fälle empfehlen wir, uns mindestens 1 bis 2 Wochen vor dem gewünschten Termin zu kontaktieren. Bei eiligen Anlässen — z. B. bevorstehende Notartermine oder Gerichtsfristen — melden Sie sich sofort: Wir prüfen, was kurzfristig möglich ist, und versuchen Ihren Bedarf zu erfüllen.

Question 40

Erhalte ich das Gutachten auch digital?

Accepted Answer

Ja. Das fertige Gutachten erhalten Sie standardmäßig als unterschriebenes PDF per E-Mail. Auf Wunsch liefern wir zusätzlich eine gedruckte und gebundene Ausfertigung per Post — empfehlenswert für Gerichtsakten oder behördliche Einreichungen.

Question 41

Kann das Gutachten auch auf Englisch erstellt werden?

Accepted Answer

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach deutschem Recht (§ 194 BauGB) wird standardmäßig in Deutsch erstellt, da die rechtlichen Grundlagen deutschsprachig sind. Für internationale Investoren und Banken können wir auf Anfrage eine englischsprachige Zusammenfassung (Executive Summary) anfertigen.

Question 42

Was kann ich tun, wenn ich mit dem Gutachtenergebnis nicht einverstanden bin?

Accepted Answer

Zunächst sprechen Sie uns an — wir erläutern die Bewertungsmethodik und Datenbasis transparent. Wenn Sie konkrete Einwände haben (z. B. nicht berücksichtigte Modernisierungen), prüfen wir, ob eine Anpassung des Stichtags oder eine Ergänzung gerechtfertigt ist. Als unabhängige Sachverständige sind wir an das Ergebnis der Wertermittlung gebunden, nicht an Ihren Wunschpreis.

Question 43

Was ist ein Verkehrswertgutachten genau?

Accepted Answer

Das Verkehrswertgutachten ermittelt nach § 194 BauGB den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbar wäre. Es ist das einzige Gutachtenformat, das von Gerichten, Finanzämtern, Notaren und Behörden in gleicher Weise anerkannt wird.

Question 44

Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?

Accepted Answer

Ein Verkehrswertgutachten ist notwendig bei: Erbschaft und Schenkung (Finanzamt-Nachweis), Scheidung (neutrale Wertfeststellung), Zwangsversteigerung, gerichtlichen Auseinandersetzungen, Beleihungswertermittlung sowie bei Immobilienverkauf, wenn ein rechtsicherer Nachweis des Marktwerts gefordert wird.

Question 45

Wird das Verkehrswertgutachten vom Gericht anerkannt?

Accepted Answer

Ja. Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sowie DEKRA-zertifizierter Gutachter erstellen wir Gutachten, die vor Gericht als Beweismittel anerkannt werden. Das Gericht kann uns auch direkt als Sachverständigen beauftragen.

Question 46

Wie lange dauert die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?

Accepted Answer

Nach Ortstermin und Eingang aller notwendigen Unterlagen erhalten Sie das fertige Gutachten in der Regel nach 7 bis 14 Werktagen. Für gerichtliche Verfahren mit engen Fristen bieten wir auf Anfrage eine beschleunigte Bearbeitung an.

Question 47

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?

Accepted Answer

Der Verkehrswert ist ein objektiver Marktwert, der durch normierte Verfahren ermittelt wird. Der Kaufpreis ist das Ergebnis einer Verhandlung und kann höher oder niedriger als der Verkehrswert ausfallen — je nach Angebot und Nachfrage, Verhandlungsgeschick und individuellen Verhältnissen. Der Sachverständige ermittelt den Verkehrswert; über den Kaufpreis entscheiden Käufer und Verkäufer.

Question 48

Was ist ein Wertermittlungsstichtag?

Accepted Answer

Der Wertermittlungsstichtag ist das Datum, auf das sich die Wertermittlung bezieht. Er kann in der Vergangenheit liegen — z. B. bei Erbschaftsteuer der Tag des Erbfalls — oder der aktuelle Bewertungstag sein. Alle Markt- und Objektdaten werden auf diesen Stichtag bezogen, was die Vergleichbarkeit und rechtliche Verlässlichkeit sicherstellt.

Question 49

Kann ich ein zweites unabhängiges Gutachten beauftragen?

Accepted Answer

Ja. Im Streitfall — z. B. wenn Parteien unterschiedliche Werte behaupten — haben beide Seiten das Recht, eigene Sachverständige zu beauftragen. Das Gericht bewertet dann, welchem Gutachten es mehr Glauben schenkt, oder bestellt einen eigenen Sachverständigen. Ein methodisch einwandfreies Gutachten hat dabei erhebliche Beweiskraft.

Question 50

Für welche Immobilientypen erstellen Sie Verkehrswertgutachten?

Accepted Answer

Wir erstellen Verkehrswertgutachten für Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien sowie unbebaute Grundstücke. Auch Sonderobjekte wie Denkmalimmobilien oder Erbbaurechtsgrundstücke bewerten wir auf Anfrage.

Question 51

Was passiert, wenn Finanzamt und Gutachter unterschiedliche Werte haben?

Accepted Answer

Das Finanzamt setzt zunächst einen eigenen Wert nach dem Bewertungsgesetz an. Liegt Ihr Gutachtenwert darunter, können Sie ihn gemäß § 198 ErbStG als Nachweiswert geltend machen. Das Finanzamt muss diesen niedrigeren Wert akzeptieren, wenn das Gutachten methodisch korrekt ist. In vielen Fällen führt ein Gutachten zu erheblich niedrigerer Erbschafts- oder Schenkungsteuer.

Question 52

Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Accepted Answer

Das Restnutzungsdauer-Gutachten ermittelt die wirtschaftlich verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes. Sie liegt häufig weit unter der steuerlichen Pauschale von 50 Jahren und erlaubt Vermietern, eine höhere jährliche Abschreibung (AfA) geltend zu machen — als Gegengutachten zum Finanzamt.

Question 53

Wann ist ein solches Gutachten für mich sinnvoll?

Accepted Answer

Wenn Sie ein vermietetes Objekt besitzen — Wohnung, Mehrfamilienhaus oder Gewerbeimmobilie — und die tatsächliche Restnutzungsdauer unter der steuerlichen Normnutzungsdauer liegt. Das gilt häufig bei älteren Baujahren, umfangreich genutzten Objekten oder Gebäuden mit erhöhtem Renovierungsbedarf.

Question 54

Wie viel Steuer lässt sich damit sparen?

Accepted Answer

Das hängt vom Gebäudewert, Ihrer Steuerlast und der ermittelten Restnutzungsdauer ab. In der Praxis können Vermieter durch eine kürzere Restnutzungsdauer mehrere Tausend Euro an Einkommensteuer pro Jahr einsparen — über viele Jahre gerechnet ein erheblicher Betrag. Wir erläutern Ihnen die Auswirkung gern konkret im Erstgespräch.

Question 55

Wird das Gutachten vom Finanzamt akzeptiert?

Accepted Answer

Ja — wenn es methodisch korrekt und von einem anerkannten Sachverständigen erstellt wurde. Als DEKRA-zertifizierter und öffentlich bestellter Gutachter entsprechen unsere Gutachten den Anforderungen der Finanzverwaltung. Finanzämter erkennen derartige Gegengutachten nach dem BFH-Urteil vom 28.07.2021 an, sofern sie fachlich einwandfrei sind.

Question 56

Was ist die Normnutzungsdauer nach ImmoWertV?

Accepted Answer

Die Normnutzungsdauer ist die pauschale wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes, die das Finanzamt standardmäßig ansetzt — bei Wohngebäuden in der Regel 50 Jahre (2 % AfA pro Jahr). Durch ein Gutachten können Vermieter nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist, was eine höhere AfA-Rate ermöglicht.

Question 57

Was ist das BFH-Urteil vom 28.07.2021 und was ändert es?

Accepted Answer

Mit dem Urteil Az. IX R 25/19 hat der Bundesfinanzhof bestätigt, dass Steuerpflichtige eine kürzere Restnutzungsdauer für Gebäude durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen können — unabhängig von der Tabelle der AfA-Verordnung. Das Finanzamt ist dann verpflichtet, die nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer anzuerkennen, solange das Gutachten methodisch einwandfrei ist.

Question 58

Gilt das Restnutzungsdauer-Gutachten auch für Gewerbeimmobilien?

Accepted Answer

Ja. Auch bei gewerblich genutzten Immobilien — Büros, Praxen, Lagerhallen, Einzelhandelsflächen — kann eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer nachgewiesen werden, wenn die Substanz, der Zustand oder die wirtschaftliche Obsoleszenz des Objekts dies rechtfertigt.

Question 59

Wie weit kann die Restnutzungsdauer von der Normnutzungsdauer abweichen?

Accepted Answer

Die Abweichung hängt vom Zustand, den Modernisierungen und der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Objekts ab. In der Praxis werden bei älteren Bestandsobjekten Restnutzungsdauern von 20 bis 35 Jahren festgestellt, was die AfA-Rate von 2 % auf 2,9 % bis 5 % erhöhen kann. Die konkrete Ermittlung erfolgt nach anerkannten Methoden der ImmoWertV.

Question 60

Kann ich mit einem bestehenden Gutachten eine Steuerkorrektur rückwirkend beantragen?

Accepted Answer

Unter bestimmten Umständen ja: Wenn Steuerbescheide noch nicht bestandskräftig sind oder ein Einspruch läuft, kann ein Gutachten auch rückwirkend eingebracht werden. Sprechen Sie dazu vorab mit Ihrem Steuerberater, damit der Einreichungszeitpunkt optimal gewählt wird.

Question 61

Was umfasst eine Kaufberatung vor dem Notartermin?

Accepted Answer

Wir besichtigen die Immobilie gemeinsam mit Ihnen, prüfen Bausubstanz, Ausstattung und Zustand auf sichtbare Mängel und geben eine erste Einschätzung zum Marktwert. Sie erhalten im Anschluss ein schriftliches Beratungsprotokoll mit Mängelübersicht und Handlungsempfehlungen — eine solide Verhandlungsgrundlage vor Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Question 62

Was enthält das Beratungsprotokoll?

Accepted Answer

Das Protokoll dokumentiert alle festgestellten Mängel (von Rissen bis zu Feuchtigkeitsschäden), gibt eine Einschätzung zu erforderlichen Sanierungskosten und bewertet den Zustand des Objekts. Zudem erhalten Sie unsere Marktpreiseinschätzung, damit Sie fundiert verhandeln können.

Question 63

Wie lange dauert der Ortstermin bei einer Kaufberatung?

Accepted Answer

Rechnen Sie mit ein bis zwei Stunden — abhängig von Größe und Zustand der Immobilie. Wir nehmen uns die Zeit, die nötig ist, um ein vollständiges Bild zu erhalten. Auf Wunsch sind wir auch beim Gespräch mit Verkäufer oder Makler dabei.

Question 64

Untersuchen Sie auch Bauschäden und Schimmelpilz?

Accepted Answer

Ja. Als zertifizierter Bausachverständiger beurteilen wir Schäden an Gebäuden — darunter Risse, Feuchteschäden, Schimmelpilzbefall und bauliche Mängel. Wir klären, wer verantwortlich ist, welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind und welche Kosten Sie einkalkulieren müssen.

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