Immobilienkauf: Die Checkliste vor dem Notar

Der Notartermin ist der Punkt, an dem der Kauf rechtskräftig wird. Wer bis dahin nicht gründlich geprüft hat, trägt alle Risiken — denn nach der Unterschrift gibt es kein Zurück. Diese Checkliste zeigt, was Sie vorab klären sollten.

Warum vor dem Kauf prüfen?

Im deutschen Immobilienrecht gilt grundsätzlich: Gekauft wie gesehen. Verborgene Mängel, die ein Käufer bei sorgfältiger Prüfung hätte erkennen können, begründen meist keinen Gewährleistungsanspruch. Wer nichts prüft, kauft die Probleme gleich mit.

Die Checkliste

1. Unterlagen beschaffen und prüfen

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Lageplan und Flurkarte
• Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
• Baugenehmigungen (inkl. Anbauten, Dachausbauten)
• Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung (bei ETW)
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan und Instandhaltungsrücklage (ETW)
• Energieausweis (Pflicht bei Besichtigung!)
• Mietverträge (bei vermieteten Objekten)

2. Technische Prüfung durch Sachverständigen

• Gesamtbausubstanz: Dach, Fassade, Keller
• Heizungsanlage: Alter, Zustand, nächste Investitionen
• Elektrik: Zustand der Leitungen, Sicherungskasten
• Sanitär: Leitungsalter, sichtbare Schäden
• Feuchtigkeitsmessungen: Keller, Außenwände, Bad
• Schimmelpilz: insbesondere in Ecken, hinter Möbeln
• Dämmsituation und Energiestandard

3. Rechtliche und steuerliche Prüfung

• Grundbucheintragungen: Hypotheken, Rechte Dritter, Wegerechte, Nießbrauch
• Bebauungsplan: Was darf gebaut werden, was nicht?
• Mietrechtliche Situation: Mieterhöhungsmöglichkeiten, Eigenbedarfskündigung
• Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 % (einkalkulieren!)
• Maklercourtage: Wer zahlt was?

4. Finanzierung klären

• Finanzierungsbestätigung der Bank vor dem Notartermin
• Kaufnebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer + Notarkosten + Maklerprovision = ca. 10–12 % des Kaufpreises
• Instandhaltungsrücklage für die ersten 5 Jahre einplanen

Was ein Sachverständiger bei der Kaufberatung tut

Anders als ein Makler (der am Verkauf verdient) ist ein unabhängiger Sachverständiger ausschließlich Ihren Interessen verpflichtet. Er:

• bewertet den Kaufpreis objektiv und vergleicht ihn mit dem Marktwert
• prüft die Bausubstanz auf erkennbare und versteckte Mängel
• schätzt den Sanierungsbedarf der nächsten 10 Jahre
• erstellt ein schriftliches Protokoll, das als Verhandlungsgrundlage dient

In unserer Praxis haben Käufer durch die Kaufberatung im Schnitt €15.000–€45.000 vom Kaufpreis abgehandelt oder gravierende Käufe vermieden.

Wann lohnt sich eine Kaufberatung besonders?

• Bei Bestandsimmobilien über 20 Jahre
• Bei Kaufpreisen über €350.000
• Bei Immobilien mit Renovierungsbedarf
• Wenn Sie sich unsicher über den Marktwert sind
• Bei Immobilien in schlechtem oder unklarem Zustand

Fazit

Der Notartermin ist die Ziellinie — aber die Arbeit beginnt davor. Wer mit einem unabhängigen Sachverständigen kauft, kauft informiert.

Wir begleiten Käufer im Großraum Düsseldorf und NRW von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin. Vereinbaren Sie jetzt eine kostenlose Erstberatung.